Во голем број случаи во Македонија се случува промена на сопственост при закуп на недвижен имот. Односно, често закуподавачот како сопственик на просторот, таквиот простор го има прибавено како инвестиција од која има намера да заработува преку наплата на закупнина. Согласно на тоа, може да се очекува дека закуподавачот во определен момент додека трае закупот, да го продаде недвижниот имот на друго лице. Исто така, сосем е нормално да друго лице како купувач, да прибави недвижен имот кој е под закуп, повторно со цел да заработува преку наплата на закупнината.

Пренос на правата по договорот за закуп по автоматизам

Согласно Законот, определено е дека во случај на отуѓување на предмет кој пред тоа му е предаден на некој друг во закуп, прибавувачот, односно купувачот кој ќе се јави како нов сопственик на недвижниот имот, стапува на местото на закуподавецот кој бил поранешен сопственик. Со тоа, тоа правата и обврските од закупот настануваат меѓу купувачот, односно новиот сопственик како закуподавач и закупецот.

Во однос на ова, за закупецот е битно да знае дека прибавувачот не може да бара од закупецот да му го предаде предметот пред истекот на времето за кое е договорен закупот, а ако траењето на закупот не е определено ни со договор ни со закон, тогаш пред истекот на отказниот рок.

Така, законот пропишува дека за обврските на прибавувачот од закупот спрема закупецот одговара пренесувачот како поранешен сопственик во својство на солидарен гарант.

Право на закупнина на новиот сопственик

 Согласно Законот, предвидено е дека ако не е договорено нешто друго, прибавувачот, како нов сопственик на предметот предаден во закуп има право на закупнина почнувајќи од првиот нареден ден по прибавувањето на предметот, а ако пренесувачот – претходниот сопственик, ја примил таа закупнина однапред, должен е да му ја отстапи. Ова е применливо затоа што многу често се случува договорите за закуп да бидат исплатени за пола или цела година однапред. Во таков случај, претходниот сопственик му ја должи закупнината на новиот сопственик од денот на предавање во владение на недвижниот имот, до денот до колку е платена ваквата закупнина.

Во однос на ова, настанува и спорна ситуација при реалното фактичко предавање на недвижниот имот во владение затоа што во моментот на продажбата се подразбира дека законито и совесно владение има закупецот, кој таковото владение го примил од закуподавачот како претходен сопственик. Од оваа причина, наша препорака е да ова биде регулирано со посебен договор помеѓу трите страни, се со цел да се определи моментот од кога новиот сопственик има право да добива закупнина.

Законот исто така пропишува дека од моментот кога е известен за отуѓувањето на закупениот предмет, закупецот може да му ја исплати закупнината само на прибавувачот, односно новиот сопственик.

Отказ на договор поради отуѓување на предметот

Законот исто така ограничува кога закупецот може да го откаже договорот, доколку сопственоста била променета.

Така, согласно Законот, кога поради отуѓување на закупен предмет правата и обврските на закуподавецот ќе преминат врз прибавувачот – новиот сопственик, закупецот може да го откаже договорот во секој случај, почитувајќи ги законските, односно договорните отказни рокови а во отсуство на овие вообичаените.

 Кога закупецот има право на првенство при купување на недвижниот имот

Согласно Законот за сопственост и други стварни права, утврдено е дека ако посебниот дел од зградата (стан) е во сосопственост на две или повеќе лица (идеални делови), сосопственикот којшто сака да го продаде својот дел, должен е да го понуди на другиот сосопственик, односно другите сосопственици.

Меѓутоа, Законот исто така предвидува дека доколку посебниот дел од зграда е деловна просторија која како така е упишана во имотен лист (намена ДП), право на првенствено купување со сосопственикот има и закупецот. Доколку Закупецот нема добиено понуда од продавачот како сопсвеник, ова право може да го реализира на суд и по остварена продажба, со што би го побивал склучениот договор за купопродажба на недвижен имот. 

Доколку имате интерес за прибавување на простор под закон со аукција, проверете го следниот линк: https://e-stvari.mk/item/7