Договорот за закуп

Секој сопственик на недвижност може да одлучи да ја даде истата на користење на некое трето лице, во замена за определен надомест. Ова состојба е многу честа појава во секое општество, а законските одредби ја дефинираат како ЗАКУП на недвижен имот, додека во секојдневните граѓански односи истата е позната како „кирија“ или „наем“. Сопствениците кои одлучуваат да изнајмат недвижност би требало да земат предвид неколку фактори, како би ги заштитиле своите правни интереси, со крајна цел избегнување на проблеми и главоболки од несовесни закупци („кираџии“).

Врз основа на класичната законска дефиниција, Договорот за закуп претставува правен однос во закуподавачот се обврзува на закупецот да му предаде определен предмет на закупецот на употреба, во замена за исплата на надомест за користење, односно закупнина.

Форма на договорот

Закупот е полноважен и доколку истиот не е склучен во писмена форма. Меѓутоа, со цел сопствениците да постигнат максимално прецизирање на правата и обврските на договорните страни и како би се избегнале евентуални недоразбирања, препорачливо е договорот да биде склучен во писмена форма. Доколку настане спор помеѓу страните и истиот треба да се решава пред надлежен суд, писмено склучениот договор може да постигне поголема заштита за сопственикот.

Закупнина

Веројатно најважен елемент на договорот кој треба да го определите е закупнината (киријата). Определете прецизни износи на закупнина и крајни рокови за плаќање. Исплатата на закупнината може слободно да се договора и истата да биде определена на месечно, тримесечно, полугодишно, годишно ниво итн. Определувањето на прецизни рокови за плаќање ќе Ви овозможи право да го раскинете договорот поради евентуално доцнење со плаќање, како и право да поведете постапка за наплата на закупнината, зголемена за законска казнена камата.

Времетраење

Страните се слободни во определувањето на времетраењето на договорот. Притоа, треба да се има предвид дека склучениот договор на определено време престанува со самиот истек на времето за кое е склучен, доколку страните не го продолжиле неговото траење. Доколку страните не го продолжат договорот со склучување на нов договор или анекс кон постојниот, а сепак закупецот продолжил да ја користи недвижноста, тогаш настанува премолчно обновување на закупот и се смета дека истиот е продолжен на неопределно времетраење. Оттука, определување на точен период на времетраење на закупот им дава можност на сопствениците да го имаат последниот збор дали ќе го продолжат договорот со закупецот и ќе избегнат премолчно обновување на договорот.

Тековни („комунални“ трошоци)

Во состојба во која сте се договориле дека тековните трошоци се на товар на закупецот, а со оглед дека во евиденцијата на јавните даватели на услуги токму Вие – сопствениците сте запишани како корисници на услугите, од есенцијално значење е истото да биде предвидено и во договорот. Така, закупецот ќе биде во можност да изврши промена на корисник пред давателите на јавни услуги или пак Вие ќе бидете во можност да ги наплатите од закупецот евентуално неплатените трошоци.

Депозит и услови за задржување/враќање

Доколку позицијата на преговарање го дозволува тоа, препорачливо е сопствениците да го обезбедат плаќањето на закупнината, тековните трошоци и евентуалната материјална штета на имотот, со исплата на депозит. Износот може да биде слободно определен (на пр. една/две месечни закупнини). Доколку настане условот (на пр. неплаќање на закупнина), сопственикот има право да го задржи исплатениот депозит.

Владение и состојба (записник)

Законска обврска на сопственикот е да му ја предаде на закупецот недвжноста на користење во исправна состојба, а закупецот е должен по истек на закупот да му ја врати недвижноста во истата состојба во која му била предадена. Како би избегнале недоразбирања и евентуални несогласувања, препорачливо е на денот на предавање на недвижноста, да потпишете посебен записник за примопредавање, во кој ќе ја прецизирате состојбата на недвижноста во моментот на предавањето.

Правила на користење

Незадолжително, но може да се јави како потребно, е предвидување на некои дополнителни обврски или ограничувања за закупците при користење на недвижноста. Така, може да определите дека не е дозволено преуредување на недвижноста, забрана од пушење, домашни миленици и сл. Исто така, можете да го регулирате давањето во подзакуп (ре-издавањето) на недвижноста. Доколку не сакате недвижноста да биде дадена на користење на трето лице, тогаш задолжително е да се наведе оваа забрана во договорот, бидејќи во спротивно, согласно законот, закупецот има право без Ваша согланост да ја даде на користење недвижноста на трето лице.

Обезбедувања

Повторно доколку позицијата на договарање го дозволува истото, а со цел постигнување на максимална заштита за сопствениците од „несовесни“ закупци, како за наплата на закупнината, така и за исселување на закупците по истек на договорот, страните може да инкорпорираат „Извршна клаузула“ во договорот. Во ваква состојба, инкорпорирањето на оваа клаузула претпоставува дека договорот треба да биде потврден (заверен) од страна на нотар. По исполнување на договорните услови (неплаќање закупнина или одбивање за исселување), сопственикот има право да иницира извршна постапка за присилна наплата на доспеаните парични обврски и/или исселување на закупецот од недвижниот имот.

Отказ на договорот

Многу важно прашање, особено за закупи со подолго времетраење. Предвидувањето на стриктни одредби, со услови и рокови за раскинување на договорот, како и отказен рок, ќе им даде можност на сопствениците да го раскинат договорот во случај на непочитување на обврските од страна на закупците. Во отсуство на ваква одредба, законот предвидува дека договорот може да се откаже во било кое време со почитување на отказниот рок, а доколку ни тој не е определен со договорот, тогаш отказниот рок изнесува осум дена.

Погоренаведените претставуваат стандардни и основни елементи на договорот за закуп во секојдневните граѓански односи. Сепак, иако навидум стандарден тип на договорот, закупот како правен однос остава простор за многу поголема креација и предвидување на многу посложени права и обврски за договорните страни, како што се осигурување на недвижноста, индексација, посебни услови за негово раскинување и слично.