Размената на недвижен имот (според Законот за облигациони односи) или замената (според Законот за даноците на имот) e правна работа во која секој договарач – разменувач, се обврзува спрема другиот договарач – разменувач да му ја предаде во сопственост и владение недвижноста која ја разменува, со крајна цел да се стекне сопственост над недвижностите предмет на размената.

Од законската дефиниција произлегува дека размената со својата крајна цел – размена на сопственички права врз недвижности, има слични карактеристики со продажбата. Иако продажбата претставува предавање на недвижност во замена за пари, сепак размената произведува ист правен ефект – стекнување на сопственост на ствар која е „туѓа“ пред склучување на договорот за размена.

Од тие причини и нашето законодавство (Закон за облигационите односи) предвидува дека со договорот за размена за секој договарач настануваат права и обврски што настануваат за продавачот со договорот за продажба, па поради тоа на размената соодветно се применуваат одредбите од договорот за продажба.

Главни елементи и факти кои би требало да ги знаеме за размената на недвижности:

• Секој договарач презема обврска да ја предаде во сопственост и владение својата недвижност на другиот договарач, како и обврска да ја прими во сопственост и владение недвижноста на другиот договарач;
• Размената (и по самиот назив) претставува правно дело во кое се изоставува обврската за исплата на парични средства како надомест за стекнување на сопственост над недвижност. Меѓутоа, во секојдневните имотно-правни односи, не секогаш недвижностите предмет на размена имаат идентична вредност за договорачите. Па оттука, страните секогаш можат слободно да договораат и соодветна доплата од страна на едниот договарач, доколку истите спогодбено утврдиле дека едната недвижност има поголема вредност од другата;
• Исто како и кај продажбата, ризикот од оштетување на недвижноста се пренесува со чинот на предавање на недвижноста во владение на другиот договарач. Аналогно на тоа, секој договарач одговара за материјалните недостатоци на својата недвижноста што постоеле пред предавањето во владение на другиот договорач;
• Ако договарачите поинаку не се договориле, предадавањето на недвижностите се врши истовремено, така што ниту еден договарач не е должен да ја предаде својата недвижност, доколку другиот договарач не е подготвен да го стори истото;
• Договорот за размена мора да биде склучен во писмена форма, а со оглед дека законот предвидува и нотарска заверка, тоа подразбира дека договорот треба да биде составен од адвокат, потоа истиот соодветно да биде оданочен пред надлежните органи, за да потоа истиот биде потврден од надлежен нотар (солемнизација);

• Даночната обврска настанува на денот на склучување на договорот, даночната основа е разликата на пазарните вредности на недвижностите кои се разменуваат утврдени од надлежниот орган, а даночен обврзник е учесникот во размената кој разменува недвижност со поголема вредност. Секако, страните можат слободно да договараат кој договарач ќе ги сноси даночните обврски, односно покрај договарачот чија недвижност е со поголема вредност, даночната обврска може да ја преземе и другиот договарач или истата да ја поделат.
• Доколку предмет на размена се недвижности кои се лоцирани во различни катастарски одделенија / градови, надлежен за потврдување на договорот е нотар со седиште на територијата на која недвижностите се лоцирани, а даночните органи (општините) надлежни за тие територии, во меѓусебна административна соработка, ќе ја спроведат постапката за процена на недвижностите предмет на размена, па даночниот орган надлежен за територијата каде недвижноста со поголема вредност е лоцирана, ќе стави печат на договорот и ќе издаде решение за данок на промет на недвижности на разликата на пазарните вредности на недвижностите.

Како што упатуваат и законските одредби, размената е многу слична правна работа како и продажбата, па оттука фазите на постапката, како и потребната документација се идентични и страните при стапување во оваа правна работа, треба да внимаваат само на погоренаведените задолжителни услови утврдени со законот. Како најважни дејствија кои треба да ги преземат и условите кои треба да ги договорат страните на договорот, би ги издвоиле: 1) прегледување недвижностите предмет на размена; 2) прегледување на имотните листови за недвижностите предмет на размена и да утврдат дека не постојат никакви ограничувања за пренесување на сопственоста; 3) да утврдат дали постои разлика во вредностите на недвижностите и потребата од евентуална доплата и 4) да определат кој договарач ќе ги сноси даночните обврски.