Преддоговорот претставува спогодба меѓу две страни со која се обврзуваат дека подоцна ќе склучат главен договор. Овој правен инструмент претставува ветување за идно договорно обврзување, па затоа мора да ги содржи суштествените елементи на она што треба да стане главен договор. Оваа страница е дел од нашата пракса во областа на деловно право и состав и анализа на договори.

На пример, ако имате намера да купите недвижен имот, но ви е потребно време за да ги средите финансиските детали со Вашата банка, често во пракса ќе потпишете преддоговор за купопродажба во кој е наведено за што точно станува збор (недвижниот имот), по која цена и во кој рок ќе се склучи главниот договор. Најчесто во пракса преддоговорот претставува и услов од страна на банкат да ја отпочне процедурата за одобрување и исплата на кредит како инструмент на финансирање на купопродажна цена.

Формата и суштинските услови

Ако за главниот договор законот бара писмена форма или нотарска заверка, тогаш и преддоговорот мора да ги следи тие правила. Во спротивно, преддоговорот нема да биде валиден. Дополнително, тој мора да ги содржи суштинските елементи на идниот договор – ако станува збор за наем, тука се месечната наемнина и времетраењето; ако станува збор за продажба, цената и описот на имотот.

Во пракса, преддоговорот може да биде и посложен од самиот главен договор затоа што договорните во овој момент ги договараат сите детали на идната трансакција.

Правно дејство и заштита

Доколку едната страна одбива да го склучи главниот договор, другата страна може да побара судот да наложи исполнување. Законот предвидува рок од шест месеци за да се поведе ваква постапка, почнувајќи од моментот кога договорот требало да биде склучен. Ова им дава сигурност на страните дека нивната „претходна“ спогодба не е само празно ветување.

Променети околности

Иако преддоговорот има важност, законот дозволува исклучок: ако околностите се измениле до таа мера што преддоговорот не би бил потпишан во првичната ситуација, тогаш страните не се веќе обврзани.

***

Преддоговорот е корисна правна алатка кога сакате да „резервирате“ обврска за во иднина, особено за поголеми и посложени договори. Сепак, треба да сте внимателни со формата, содржината и роковите, а доколку околностите драстично се променат, преддоговорот може да престане да важи. Секогаш е препорачливо да побарате совет од стручно лице при склучување преддоговор, за да бидете сигурни дека вашите права и интереси се заштитени.

Практична проверка во 2026 година

Пред да потпишете преддоговор, проверете: (1) Дали формата е соодветна – ако главниот договор бара нотарска заверка, преддоговорот исто така мора да биде нотарски заверен. (2) Дали се наведени сите суштински елементи – цена, предмет, рок за склучување на главниот договор. (3) Дали е предвиден капар или друг вид на обезбедување во случај на откажување. (4) За недвижен имот, преддоговорот е стандарден чекор при купување со кредит. (5) Во случај на продажба, продавачот треба да се подготви и провери дали трансакцијата предизвикува капитална добивка.

Често поставувани прашања

Дали преддоговорот мора да биде нотарски заверен?

Само ако главниот договор бара нотарска заверка (на пр. купопродажба на недвижен имот). Во тој случај и преддоговорот мора да биде нотарски заверен, инаку е неважечки.

Во кој рок можам да барам исполнување ако другата страна се откаже?

Законот предвидува рок од шест месеци од моментот кога главниот договор требало да биде склучен. По истекот на овој рок, правото на барање на исполнување застарува.

Дали можам да се откажам од преддоговор поради промена на околностите?

Да, ако околностите се измениле до таа мера што преддоговорот не би бил склучен во таква ситуација, страната може да го оспори. Меѓутоа, ова е сложено правно прашање и се оценува конкретно за секој случај.

Потребна ви е правна насока?

Доколку имате прашања за преддоговор или за составување на договори, тимот на Лаличиќ и Партнери Ви стои на располагање. Контактирајте не преку нашата веб-страница.